Как из дачи сделать дом: хитрости преобразования недвижимости

Перебираемся из душного города.

Как известно, трава у соседа всегда зеленее и хорошо там, где нас нет. Поэтому сельские жители всегда тянулись в города, а часть измученных асфальтом горожан переселялась в пригороды. Купить загородный дом сегодня не каждому по карману. Зато у очень многих семей еще с лучших времен сохранились дачные участки со стоящими на них домиками. Вопрос только в том, как летнюю дачу превратить в дом для круглогодичного проживания. Об этом нам рассказали архитектор фирмы "Галпроект" Валерий Матвиенко и руководитель компании "Тэк строй" Денис Кавун.
МАСШТАБ ПРОБЛЕМЫ
Под одним и тем же именем "дача" могут скрываться самые разные по своей величине, сложности и качеству объекты. Особенно интересны домики старой, еще советской постройки — во многом их разнообразие определялось возможностями тех, кто их строил: не только в плане наличия денег, но также доступа к стройматериалам, которыми в стране победившего социализма обладали далеко не все граждане. Товары не столько покупали, сколько доставали или "выписывали". Поэтому и возводили домики не из того, из чего следовало бы, а из того, что смогли достать.
ЗАПРЕТЫ. Важнейший же фактор, влиявший на параметры дачных домиков разных поколений, — официальные ограничения, действовавшие в разное время. Так или иначе, регламентирование площадей, запрет возводить вторые этажи и сооружать полноценные подвалы — все это стали отменять уже во второй половине 1980-х. И тогда стали появляться еще более удивительные конструкции — по мере снятия ограничений умельцы вовсю старались переделывать на ходу строящиеся сооружения, возводя этажи и углубляя подвалы.
СНЕСТИ ИЛИ ОТСТРОИТЬ. Для многих домиков, особенно помнивших еще Брежнева, оптимальным решением будет, как говорит Валерий Матвиенко, снести старый и построить новый. Просто потому, что ни с теми площадями, ни с теми стенами, ни с фактически отсутствующим фундаментом ничего уже сделать не получится. Но значительная часть старых домов вполне способна пережить реконструкцию, которая, как правило, подразумевает ряд основных изменений. "В большинстве своем дачи строились для летнего проживания, — говорит Денис Кавун. — Нет отопления, водопровода и канализации. Все это нужно сделать. Плюс полностью делается силовая проводка для электроприборов. И обязательно придется утеплять дом, ведь его стены не были рассчитаны на зимние морозы". Скорее всего, также придется увеличивать площадь дома, проводить его перепланировку. И здесь нужно оценить "масштаб катастрофы". Ведь, полная реконструкция дома до 100 кв. м площадью (с усилением фундамента, достройкой второго этажа, возведением пристроек и т. д.), по словам Дениса Кавуна, может занять 3—3,5 месяца и обойтись примерно во столько же, во сколько и строительство нового. Так, построить дом с нуля стоит от 4,2 тыс. грн за кв. м, а полностью реконструировать — от 4 тыс. грн.
ГРЕЮТ ДРОВА И СОЛНЦЕ
Раньше цивилизованное отопление загородного дома ассоциировалось исключительно с природным газом. Теперь времена изменились: рядом с газовым (или вместо него) ставят твердотопливный котел. "Люди часто отказываются от газа, — говорит Валерий Матвиенко. — Подключение дорогое, да и сам газ недешевый, и дальше будет расти в цене". Ну а в негазифицированных дачных поселках можно ограничиться и обычной дровяной печью. По словам Дениса Кавуна, для дома площадью в 100 кв. м вся система отопления с материалами и хорошим твердотопливным котлом отечественного производства обойдется порядка 80 тыс. грн.
Впрочем, не котлом единым. "Я сторонник каких-то альтернативных источников энергии в доме", — говорит Валерий Матвиенко. Так, перспективно использование солнечных коллекторов: например, коллектор стоимостью чуть более 13 тыс. грн. может обеспечивать (в зависимости от погоды) до 50% потребности в горячей воде и до трети в отоплении.
УДОБСТВА В ДОМЕ
Советский стандарт летнего отдыха на даче подразумевал уличный умывальник и сколоченную из досок будку в углу участка для отправления естественных потребностей. Технически продвинутая публика сооружала на участке летний душ. Но с тех пор представления о комфорте сильно изменились.
ВВОД. Обычно на участке уже есть скважина или колодец с водой, которую нужно только завести в дом. "Глубина промерзания грунта у нас примерно 70—75 см, — говорит Денис Кавун. — Поэтому для надежности труба прокладывается на глубине 1—1,2 м. Ставится автоматика, оборудуется котельное помещение, из которого будет обеспечиваться подача воды по дому. Все это может обойтись примерно в 12—15 тыс. грн".
ВЫВОД. Поскольку в поселках централизованной канализации обычно нет, придется оборудовать индивидуальный септик. Для этого делается выгребная яма глубиной на 3—4 кольца, насыпается щебневая подушка, чтобы вода уходила, и все это подключается к дому. Как говорит Денис Кавун, процесс займет 4 дня, а обойдется примерно в 4 тыс. грн за материалы и еще 2 тыс. грн за работу. Недостаток системы — загрязненные воды уходят в грунт. Хотя есть и готовые "фабричные" герметичные септики (от 9 тыс. грн) или даже станции очистки сточных вод (от 40 тыс. грн).
Но опыт показывает, что удобнее оборудовать две системы стока. Первая — попроще, предназначена для вод из ванной, от стиральной машины и т. д. Для него в народе обходятся даже "колодцем" из старых автопокрышек с небольшой щебневой подушкой. А вот для того, что идет из туалета, нужно устанавливать герметичный септик.
САНУЗЕЛ. И последний штрих — оборудование санузла в доме. Техническая разводка холодной и горячей воды, канализации, подключение сантехприборов, укладка плитки может обойтись в 10—15 тыс. грн, плюс стоимость самой сантехники (ванны, умывальников и унитазов).
УТЕПЛЯЕМСЯ ПЛОТНО
Типичная дача в своем пути к статусу всесезонного дома не обойдется и без внешнего утепления стен. Причем если обычные дома достаточно "одеть" в слой пенопласта толщиной в 50 мм, поскольку они и так сооружались достаточно теплыми, то "летние" стены дачного домика зачастую требуют не менее 100 мм. Утепление внешней стены пенопластом толщиной 50 мм обойдется от 280 грн за кв. м, а 100 мм — от 315 грн за кв. м. При этом желательно проконтролировать, чтобы в погоне за дешевизной ваш дом не обклеили неподходящим материалом. Так, по нормам его плотность должна составлять 17—25 кг на куб. м материала. Если она меньше нормы, он будет недостаточно прочен и быстро начнет разрушаться. Если же больше — хуже пропускает пар, а значит, стена под ним будет мокнуть.
НАВЕРХУ. А вот утепляя пространство под кровлей, можно брать "одежку" и меньшей плотности: плюс там меньше нагрузки, чем на внешнем утеплении стен. Зато толщина его должна быть побольше, поскольку любой кровельный материал по своим теплоизоляционным свойствам значительно уступает даже тонкой кирпичной стене. Поэтому слой утеплителя берите толщиной 150—200 мм. Для кровли часто удобнее использовать не плиты пенопласта, а минвату в рулонах. Достаточно качественный материал толщиной 150 мм можно приобрести за 125 грн за кв. м. Плюс 20—50 грн за кв. м уйдет за работы по монтажу.
РАСТЕМ ВВЕРХ И ВШИРЬ, ИЛИ КАК ДОБАВИТЬ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ
Множество старых дач имеют площадь порядка 40—50 кв. м. Бывают случаи, когда этого достаточно. Например, если в доме собирается жить не более одного-двух человек. "Сейчас люди начали экономить, и большие площади, как раньше, уже не нужны", — говорит Валерий Матвиенко.
Тем не менее в большинстве случаев хозяева таких домиков принимают решение об увеличении полезной площади. Это может быть достигнуто несколькими способами:
— пристройкой помещений к дому;
— надстройкой дополнительного этажа;
— превращением необитаемого чердака в жилую мансарду.
ПРИСТРОЙКИ. По словам Валерия Матвиенко, как правило, пристройки нужно делать во всех дачных домиках. Исключения достаточно редки. Хотя бы потому, что людям удобнее эксплуатировать помещения на первом этаже, именно там и стремятся расширять площади. Пристройка может понадобиться для размещения дополнительной жилой комнаты, прихожей, комфортной кухни, санузла или всего вместе.
Кроме того, распространенным поводом для возведения пристройки служит необходимость сделать нормальную лестницу между этажами. "Частенько в таких дачах сверху одна комнатушка, куда ведет крутая "драбина", — говорит Валерий Матвиенко. — Каждый день подниматься-спускаться разве что детям интересно, а людям в возрасте это вообще не подходит. В результате верхняя комната практически не используется". Если же пытаться организовать полноценную лестницу внутри помещений, это займет слишком много драгоценной площади. Часто разумнее пристроить сооружение с лестницей снаружи.
Если не вдаваться в детали, сооружение пристройки — это то же строительство дома (от фундамента до крыши), только для меньших площадей. Поэтому и затраты на появление каждого дополнительного "квадрата" будут соизмеримы с себестоимостью площади в новом доме.
НАДСТРОЙКА. Чтобы надстройка второго этажа была возможна, как минимум нужно, чтобы ее могли выдержать стены первого. К счастью, большинство дач, сложенных из кирпича, имеют достаточный запас прочности. А вот без чего, скорее всего, не обойтись — это без усиления фундамента. Он был рассчитан на один этаж, а теперь нагрузка на него должна увеличиться вдвое. Для чего раскапывается старый фундамент, подливается бетоном, усиливается арматурой. Все это вкупе с поднятием стен и переделкой крыши может вылиться в уже упомянутые 4 тыс. грн за 1 кв. м.
МАНСАРДА. Превращением чердака в мансарду можно полезную площадь одноэтажного домика увеличить до 70%. Многое зависит от изначальной конфигурации этого помещения и формы кровли. Иногда можно обойтись "малой кровью" — возведением внутренних мансардных стенок и потолка, утеплением их и организацией удобной лестницы. Бывает так, что нужно приподнять кровлю, немного дорастить наружные стены и, не исключено, укрепить фундамент. Такое превращение чердака в мансарду может строить порядка 2 тыс. за 1 кв. м, но в каждом случае все рассчитывается индивидуально.