Прогнозы рынка пессимистичны: цена "квадрата" в Москве продолжит необратимо падать

Несмотря на упрямство продавцов, лоббизм девелоперов и усилия властей, цена квадратного метра в Москве, скорее всего, упадет еще сильнее. И, возможно, больше не вырастет, пишет журнал "Коммерсант-Деньги", опросивший риелторов.

"Ситуация гораздо тяжелее, чем в 2009 году, - отмечает директор отделения Цветной бульвар компании "Простор-недвижимость" Юлия Лурье. - Сравнивать можно только с 1998 годом, когда у всех на уме только страшные перспективы выживания, а не пережидания".

- В Москве растет спрос на квартиры формата "коробки из-под холодильника"

О том же говорят и данные Росреестра. За пять месяцев 2015-го количество переходов прав на вторичном рынке упало на 31,5%. Первичный рынок чувствует себя лучше - количество договоров долевого участия в строительстве жилья упало на 10%. Субсидируемая государством ипотечная ставка заставила покупателей мигрировать в сектор новостроек, оголив "вторичку", отмечает журнал.

Ликвидность недвижимости резко упала. Предложение резко выросло, а спрос - нет. "На рынке сейчас продается почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов, рекорд для нашего рынка", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru" Олег Репченко.

Цены при этом валятся. Хотя индекс Irn в рублях изменился за год незначительно - средняя цена метра даже выросла с 171 тыс. до 188 тыс. руб. (в долларах упала на 35%, с 5 тыс. до 3,5 тыс. долларов), - риелторы единодушны: индекс не отражает реальности, продать квартиру без дисконта к заявленной продавцом цене невозможно.

"Хотя открытого снижения заявленных цен не происходит, квартиры либо зависают на рынке на несколько месяцев, либо их продают с дисконтом. Даже с хорошего предложения обычно можно сторговать 10%, а дисконт на низколиквидные квартиры нередко доходит до 20-25%", - отмечает Репченко. "Те, кто усвоил, что надо снижать цену на 10-15%, - продаются, те, кто уверены, что осчастливили собой рынок, превращают продажу квартиры в занятие на годы", - говорит Лурье.

На первичном рынке тоже снижают цены, и тоже завуалировано, в виде скидок до 25%. По данным риелторов, реальные цены сделок в новостройках Московского региона на 10-12% ниже заявленной цены.

Отчаявшиеся продать квартиру собственники выходят на рынок аренды. "За год предложение в сегменте аренды увеличилось на 20% (в продаже - на 30%), - говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. - Спрос упал, квартиры продаются/сдаются дольше, предложение растет".

Снижение цен уже достигает 20% год к году в рублях. Например, "однушек" в Москве за 25 тыс. руб. в месяц год назад просто не было (нижней ценовой планкой было 30 тыс.), сейчас не удивишь и предложением ниже этой суммы. По данным базы cian.ru, сейчас рантье выставляют больше половины московских "однушек" с ценой до 30 тыс. руб. включительно - 9736 из 17 322, а до 35 тыс. около 75% - 12 907.

Но, возможно, настоящий удар для инвесторов в недвижимость еще впереди. Цены будут падать, убеждены собеседники "Денег". Разница в прогнозах только в масштабе будущих потерь. "Средние сроки экспозиции в некоторых городах приближаются к году даже для экономформата, - говорит директор федеральной риелторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. - Мой прогноз - минус 12-20% от сегодняшних уровней к концу года. А ситуация в Москве будет хуже. Ее рынок перегрет больше других, теоретически себестоимость строительства в Москве не должна сильно отличаться на общероссийском уровне исходя из средних зарплат, развитости конкуренции на рынке стройматериалов региона, одинаковой стоимости денег для девелоперов". "Если сохранится неблагоприятная ситуация в экономике, можно ожидать плавного снижения цен примерно на 10% в год", - считает Репченко.