Запрет на продажу украинской земли остается: к чему это приведет

23 сентября в ходе выездного заседания правительства в Полтаве, было четко сказано, что в условиях отсутствия соответствующей законодательной базы, отмены моратория на продажу земли сельхозначения с 1 января 2016 г. не будет.

"Или пакет законов и формирование реальной базы для полноценного рынка земельных отношений и только после этого мы запускаем этот рынок, или нам будет невозможно внедрить с 1 января реальный открытый рынок", – заявил премьер-министр Украины Арсений Яценюк.

Что лучше: продавать земли сельхозназначения или нет, однозначно не скажет никто. Дело в том, что при желании в обоих случаях можно создать эффективную систему хозяйствования на земле. Различие будет в скорости этого процесса, затратах и рисках, количестве выигравших и проигравших. Весной этого года в публичном пространстве более активны были сторонники отмены. моратория на продажу сх земель. В Коалиционном соглашении парламентских фракций говорится об этом же, продажа сельхозземель – одно из ключевых требований МВФ. Президент Петр Порошенко на заседании Национального совета реформ в мае призвал вынести на всеобщее обсуждение вопрос о продаже земель сельскохозяйственного назначения. Но этого не произошло.

На том же выездном заседании Кабмине в Полтаве говорилось, что необходимые законы можно подготовить и принять относительно быстро, но остается такая проблема, как незавершенность процесса создания земельного кадастра. По словам главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, на сегодняшний день государственный земкадастр заполнен всего на 11%.

Для завершения инвентаризации земель необходимо порядка 2,5 млрд грн, которые ведомство планирует привлечь у международных финансовых организаций.

Но история с кадастром туманная. Официально сообщалось, что 1 января 2013 г. в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков. Еще весной этого года говорилось, что да, кадастр требует доработки, но она будет более эффективной после открытия рынка, когда к кадастру будут обращаться заинтересованные продавцы и покупатели участков. Явно требуется провести независимый аудит нынешнего состояния кадастра!
Между тем, вместо заботы о своей зоне ответственности, глава Госгеокадастра выступает с инициативой проведения экономического эксперимента по продаже земель сельскохозяйственного назначения через аукционы. Якобы, проведение таких аукционов позволит "максимально изучить поведение покупателей и продавцов, а также свести к минимуму падение средних цен на землю в случае масштабного выхода на рынок большого предложения земельных участков". Однако все эти вопросы на практике в других странах решаются проще и эффективнее – через принятие работоспособного закона о рынке сельхозземель.
Главные аргументы сторонников снятия моратория

Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику, упростит земельные отношения. Запрет на продажу земли сохраняет фрагментацию собственности, которую получила Украина после приватизации.
Если сх производством будут заниматься не арендаторы, а владельцы, то они будут больше думать о мелиорации, охране и восстановлении плодородия земель.
Опросы показывают, что подавляющее большинство собственников паев не собираются продавать свои участки. Их продадут 10-15% владельцев, уже перебравшиеся в города, или пенсионеры, желающие дожить свой век в относительном достатке, так что массовых пертурбаций не будет.
Украинская земля не дорожает, а теряет в стоимости, поэтому дальнейшее затягивание открытия рынка ничего хорошего не принесет.
Расчеты показывают, что доля арендной платы в стоимости произведенной сх продукции сейчас в 3-4 раза меньше вклада земли. Тем самым фактически субсидируются относительно неэффективные технологии производства.
В нынешних условиях доход, который получают владельцы земли от сдачи ее в аренду, значительно уступает доходности банковских депозитов.
Сохранение моратория является постоянным риском для инвестиций, т.к. арендаторы и землевладельцы сталкиваются с неопределенностью правил игры после возможной отмены моратория, поэтому стороны редко решаются на заключение долгосрочных договоров аренды.
Поскольку землю нельзя продать, то многие участки не имеют четко определенных границ или установленных прав собственности. Это способствует теневому землепользованию и приводит к недоиспользованию земельных ресурсов.
Главные аргументы противников
Среди противников снятия моратория есть те, кто просто против частной собственности на землю. Их лозунги обычно таковы: "Капиталисты за бесценок скупят крестьянскую собственность", "Нельзя открывать рынок земли в олигархической стране", "Земля – наш последний и самый ценный актив".
Более серьезные аргументы:

"снятие моратория приведет к тому, что часть сх земли отдадут под застройку". Но такое происходит и сейчас, после изменения целевого назначение земель;

"продав землю, крестьяне получат деньги один раз, а они рано или поздно закончатся". Так нужно учиться быть собственниками;

"если разрешить продажу земли, то появится нелегальное принуждение к такой продаже, как происходит с квартирами". Но бороться с этим должны правоохранительные органы, а не мораторий.

Есть аргументы, которые приводят те, кто в общем выступает за продажу земель, но не сейчас. Они таковы:

"нельзя продавать землю по такой низкой цене. К этому вопросу можно вернуться через 4-5 лет". Но минимальную цену продажи можно закрепить в законе, а мировой опыт показывает, что цена на землю часто начинает расти именно как результат открытия рынка;

"инвесторы не понимают, что такое пай? Для них существует только такое понятие, как "поле". Поэтому должна существовать процедура преобразования паев в поля";

"в случае открытия рынка земли отечественные сельхозпредприятия не смогут быстро выкупить арендуемые ими наделы, поскольку не имеют нужных средств, поэтому могут разрушиться из производственные процессы".

От чего зависит достижение желаемого результата
Ответы на приведенные выше сомнения должны быть приведены в законе о рынке сельхозземель, в котором должно быть четко определено:

кто имеет право покупать землю. Вариантов здесь много. По аналогии с опытом других стран можно сохранить на несколько лет мораторий для иностранцев. Можно запретить покупку земли любыми юрлицами. Разрешить покупку только местным жителям и т.п. Хотя нужно отдавать себе отчет в том, что все подобные запреты при желании можно обойти;

какие будут ограничения на максимальный размер земельного банка;

будут ли нынешние арендаторы, соседи продавца по участку или местные власти обладать приоритетным правом на покупку;

какие меры будут введены для уменьшения интереса к спекуляциям землей (например, большой налог при перепродаже земли в короткий срок).

Нужно также урегулировать вопрос с землями коллективной собственности. Сейчас около 1,5 млн га находятся в такой собственности и не имеют фактического распорядителя.
Следует также предусмотреть возможность своеобразного земельного гринмейла, когда владелец участка внутри большого поля будет отказываться от его продажи, блокируя тем самым всю сделку.
А поскольку все вопросы невозможно решить "на берегу", то экспертами уже высказывалось разумное предложение запустить рынок земли в порядке государственно-правового эксперимента в нескольких административных районах двух-трех областей с разными правилами рыночного оборота. После анализа опыта этого эксперимента появится больше вероятности принять верное общегосударственное решение о стратегии завершения земельной реформы.
Кто выиграет и проиграет

Наибольшую выгоду от открытия рынка получат владельцы паев, т.к. они станут полноценными хозяевами своего актива.

Выиграют производители, которые готовы конкурировать за счет использования технологий и повышения производительности труда, а не доступа к дешевой аренде.

Участники рынка получат качественные активы, под которые смогут брать кредиты.
Выиграет банковская система и экономика в целом, т. к. в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов.
Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.
Невыгодно открытие рынка агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Но наверняка, у них останется возможность аренды земли, хотя аренда эта неизбежно подорожает.